חיזוק מבנים תמ"א 38

חיזוק מבנים עבור פרויקטים תמ"א 38

מבחינה סיסמית ממוקמת ישראל באזור פעיל. יש בה מבנים רבים החשופים לקריסה או פגיעה במקרים של רעידת אדמה. ולכן צריך לבצע חיזוק מבנים תמ"א 38.

זו הסיבה שמדינת ישראל יזמה את הפרויקטים תמ"א 38. המטרה שלה היא לאפשר לאותם בעלי דירות המתגוררים במבנים ישנים שלא עומדים בדרישות התקן לעמידת מבנים בעת רעידות אדמה, לבצע את החיזוקים הנדרשים. היא עושה זאת באמצעות מתן תמריץ תכנוני וכלכלי לבעלי אותן דירות. כך הם מרוויחים גם תוספת שטח בבית, הם נהנים מחידוש כל התשתיות והם גם חשים מוגנים ובטוחים יותר הודות לחדר הממ"ד בבית.

מהם המבנים שמתאימים לתמ"א 38?

1. מבנה שהיתר הבנייה שלו התקבל לפני התאריך – 1.1.1980.
2. מבנה שעבר את הבדיקות ההנדסיות הנדרשות והתברר כי אלו לא עמידים בפני רעידות אדמה.

מהם תנאי התוכנית של תמ"א 38?

במסגרת התוכנית מוסיפים לכל בניין ישן, זכויות בנייה. זכויות אלה שייכות לכל בעלי הדירות באופן משותף. זכויות הבנייה הללו מאפשרות את תוספת הבנייה של קומות נוספות במבנה וכן את הגדלת השטח של הדירות הקיימות.

התוכנית מבוססת על מנגנון כלכלי כזה:

בעלי הדירות כביכול מוכרים את זכויות הבנייה המשותפות לקבלן או ליזם. היזם ינצל את הזכויות הללו לבנייה של דירות נוספות או קומות חדשות בשטח המגרש, אותן הוא ימכור בהמשך. בתמורה הוא אמור לבצע את כל עבודות החיזוק הנדרשות לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, מיגון מפני ירי טילים או כל איום בטחוני אחר וכן את ההגנה מפני אסונות טבע אחרים כמו שריפות וכדומה.

במבנים בהם ישנה האפשרות לטפל גם ברכוש המשותף ולשפץ אותו, יקבלו גם אלו את השדרוג הראוי. זה כולל את חדרי המדרגות, את הלובי, את המעלית וכן הלאה. מעבר לזה יוחלפו גם כל התשתיות.

עסקת תמ"א 38 מתאפשרת רק כאשר מובטח כי הדבר יהיה רווחי גם ליזם. כלומר ישנם הפרשים לטובת ההכנסות ממכירת הדירות החדשות ביחס להוצאות על שירותי הבנייה לצורך חיזוק המבנה, להרחבת המבנה וכל שאר התהליכים שמשדרגים אותו בפועל.

• תנאי העסקה של תמ"א 38 הם של עסקת נטו. כלומר שעל היזם לקחת על עצמו את כל ההוצאות הנלוות לביצוע הפרויקט. זה כולל את כל השלבים שבדרך. כמו – תכנון, ייעוץ משפטי לדיירים, תשלומי המס וכן הביצוע בפועל של תהליכי הבנייה.

חשוב לציין! שזכויות הבנייה במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, הן זכויות מותנות. להבדיל מזכויות מוקנות. הרשות המקומית יכולה להחליט שלא להתיר את מימושן של חלק מהזכויות או אפילו את כולן, זאת בכפוף לשיקולים שונים, תכנוניים, הנדסיים וכדומה. אלו בהסתמך על נימוקים שיירשמו.

המסלולים של תמ"א 38

קיימות שתי אפשרויות לחיזוק בניין ישן.

1. חיזוק ועיבוי – זה כולל הרחבה של הדירות הקיימות בכפוף להגבלות החלות על אותו שטח וכן הוספת קומות לגובה. שינויים כאלה במבנה, אם ייעשו כמו שהם צריכים להיעשות, ישפיעו על חיזוק המבנה כולו. המסלול הזה מכונה – פרויקט חיזוק ועיבוי.
2. הרס המבנה ובנייה מחדש – מסלול זה כולל את הרס הבניין הקיים ובנייה של מבנה חדש אחר. הבניין החדש אמור להיבנות כמובן על פי הכללים והתקנים הנדרשים. זה כולל דירות מחודשות גדולות יותר עבור כל בעלי הדירות שהתגוררו בבניין הישן וזה כולל גם דירות נוספות חדשות אותם הקבלן יוכל למכור.

מספר הקומות שאפשר יהיה להוסיף נקבע בהתאם לגובה הבניין.

ברוב המקרים ייאלצו בעלי הדירות לפנות את דירותיהם במהלך הבנייה. הם יעברו להתגורר בשכירות ועם סיום הבנייה יוכלו לשוב לדירותיהם המחודשות. דמי השכירות מוטלים גם כן על היזם.

עוד בנושא: למה צריך ניסור בטון לפרויקט תמ"א 38.